Lager logistik

Tomgangen for lager- og produktionslokaler er faldende over de senere år, som det fremgår af nedenstående figur.

Logistikejendomme

Johan Gottschalk, direktør og partner hos Colliers International i Aarhus, og ekspert i industri- og logistikejendomme, har flere bud på, hvorfor udviklingen er vendt: 

”Den åbenlyse forklaring er, at aktivitetsniveauet er stigende som følge af stigningen i dansk industri, og ikke mindst i privatforbruget, der ses i øjeblikket. Danskerne har skruet op for forbruget og har kastet deres kærlighed på nethandel, hvilket afføder et behov for rationelle og velbeliggende logistikejendomme, hvor de stigende varemængder kan distribueres til slutbruger hurtigt og effektivt,” siger Johan Gottschalk.

E-handlen er stigende. Ifølge FDIH (Foreningen for Dansk Internet Handel) blev der i Danmark i 2017 handlet online 176 mio. gange og forbrugt 114,6 mia. kroner. Det svarer til en stigning på hhv. 9% og 16% i forhold til 2016. Noget af det, der har drevet udviklingen i e-handlen, er den teknologiske udvikling og de forbedrede distributionsmuligheder.

”En stærk digital forretningsmodel og et effektivt distributionsnet er afgørende for at få succes med e-commerce. Det handler om at optimere forsyningskæden for at opnå konkurrencemæssige fordele,” siger Johan Gottschalk, og uddyber:

”Efterspørgslen på de bynære beliggenheder er størst, da virksomhederne søger at reducere omkostningerne for den såkaldte ”last mile distribution”, der udgør op til 30% af transportomkostningerne. I takt med udviklingen af e-handel og skærpede miljøkrav til distribution i byområder peger alt på, at der kommer flere bynære distributionscentre, hvor der givet opstår nye distributionsformer, f.eks. vil man i fremtiden sandsynligvis kunne se levering af varer med droner eller små selvkørende køretøjer”.

Brown Field Development

Udfordringen er, at der er færre gode og bynære placeringer til rådighed, så virksomhederne kan ikke som tidligere blot købe en grund og bygge nyt, når behovet opstår. Derfor forudser Johan Gottschalk, at vi inden for de kommende 3-5 år vil se mere ”Brown Field Development”, som betyder, at i manglen på tomme arealer at bygge ”cityterminaler” på, så søger man mod områder med gammelt/eksisterende byggeri, som i fremtiden forventes nedrevet til fordel for opførelsen af nye og tidssvarende bygninger. Ligeledes vil man sandsynligvis se, at retailerne vil udnytte nogle af deres bynære lagerfaciliteter for at drage fordel af de oftest meget bynære beliggenheder tæt på kunderne for dermed at kunne reducere leveringstiden. Dette vil være en måde for retailerne for at repositionere deres bygningsmasse. 

Lige nu ses en tendens til, at de store retailers, som f.eks. Dansk Supermarked og JYSK, selv bygger nye logistikfaciliteter til eget brug, typisk højteknologiske lagre. Det nybyggeri, der finder sted, er kendetegnet ved at være i gode materialer og markant større end tidligere. 

”De nye logistikbygninger skal være velplacerede og højere. Vi ser, at loftshøjden er gået fra 8 meter og helt op til 30 meters højde. Syd for grænsen arbejdes med meget betydelige distributionsterminaler i op til 3 etager med en meget betydelig automatisering for at kunne følge med kundernes krav om billigere, oftere og stadig hurtigere distribution".

"Samlet set betyder ovenstående stigende aktivitet og de teknologiske landvindinger i global handel, at investorinteressen for logistikejendomme er stigende. Behovet for bygninger af den rette kvalitet er stigende, og med de rette infrastrukturelle placeringer er investorinteressen intakt. Investorerne er på kontinentet inden for logistik og distributionsejendomme præget af en række meget store internationale aktører. Med et stort allokeringsbehov generelt, og med en stadig mere globaliseret handel, er investorernes appetit på logistikejendomme øget markant, også i Danmark,” slutter Johan Gottschalk.

Trends med størst betydning for markedet for logistikejendomme:

  • Fortsat vækst i e-handlen
  • Flere og mindre leveringer, krav om hurtig levering
  • E-handelsplatformene Amazon og Alibaba vil få større betydning, også for danske brands
  • Fra Green Field Development til Brown Field Development
  • Flere bynære beliggenheder til terminaler, evt. kombineret med supermarkeder og boliger
  • Færre, men endnu større, aktører. Øget loftshøjde og krav til frihedsgraderne i fremtidens lokalplaner
  • Markant mere teknologi i logistikejendomme