Markedsrapport Q4

Som sædvanligt har 4. kvartal været præget af mange transaktioner, hvoraf den største har været ATP Ejendommes investering på 6,9 mia. kr. for 50 % af Danica Pensions portefølje af 16 butikscentre. 

Asian Sensation? 

De internationale investorer spiller år for år en større rolle i ejendomsmarkedet. De investorer, som har været i Danmark i nogle år, fortsætter med at øge deres investeringer. Her kan Heimstaden nævnes som den største opkøber, og svenske investorer har som gruppe investeret for knap 25 mia. kr. i 2017. Derudover kommer der hele tiden flere internationale investorer til. Midstar, Hines og Klövern er navnene på blot nogle af de nye investorer, som foretog deres første transaktioner i Danmark i 2017. 

Vi forventer, at denne tendens vil fortsætte i 2018, ikke mindst fordi de asiatiske investorer har gjort deres indtog på det europæiske marked. Således rapporterer Colliers International i London, at i 2017 var 62 % af alle overseas investorer (i ejendom) i London fra de såkaldte AsiaPac lande. Til sammenligning var det i 2010 cirka 10 %. I absolutte tal var det i 2010 655 mio. pund og i 2017 7.469 mio. pund. Vores kollegaer i London får allerede nu forespørgsler på investeringsejendomme i København, hvilket bestyrker os i føromtalte tendens. 

Investorerne søger uden for København

Efterhånden som priserne bliver højere, og afkastet tilsvarende lavere på ejendomme i København, er der en tendens til, at investorer søger uden for København for at nå de afkastkrav, som deres investerings­strategier kræver. Byer med en høj forventet demografisk vækst er særligt interessante for investorerne. Det gælder byer som f.eks. Horsens (9,4 %*), Vejle (7,2 %), Skanderborg (6,3 %) og Odense (6,0 %). I Odense har der været flere større transaktioner i år, hvor Niam, Heimstaden og PFA alle har været involveret i handler til tre-cifrede millionbeløb. 

Byggeprojekter vil fylde mere i 2018

I 2018 kommer byggeprojekter til at fylde endnu mere end de gjorde i 2017. Særligt boligsegmentet fylder, men vi forventer også flere byggeprojekter inden for logistik og kontorejendomme, i takt med at ledigheden falder, og økonomien er i positiv vækst. Det eneste sted, hvor byggeprojekterne ifølge vores vurdering har toppet, er industriejendomme (produktionslokaler). Her har der været bygget pænt de senere år, og markedet er ved at være dækket. 

Dansk økonomi er i topform

BNP faldt med 0,5 % i 3. kvartal 2017 ifølge den seneste offentliggørelse fra Danmarks Statistik. Dette overraskede de fleste økonomer, da andre indikatorer for dansk økonomi har været positive. På trods af den betydelige negative vækst i 3. kvartal forventes det, at Danmark opnår en vækst på over 2,0 %, hvilket ikke er set siden 2006.

Ved gennemgang af BNP-tallene bliver det klart, at især én faktor har bidraget til det midlertidige fald i BNP: Varebeholdningen faldt med 1,6 mia. kr., hvilket betød, at BNP faldt med 0,8 % alene af den grund. BNP ville dermed have været positivt, hvis virksomhederne ikke drastisk havde nedskåret deres varebeholdninger.

Derudover faldt privatforbruget med 0,6 % kvartalsvist, hvilket hovedsageligt skyldtes lave salgstal for privatbiler. Regeringen sænkede registreringsafgiften for køretøjer den 21. september, og mange forbrugere valgte at udskyde deres køb i forventning om en lavere afgift. Igen er der tale om et midlertidigt fald, da personbilsalget steg markant i oktober.

Antallet af beskæftigede lønmodtagere er steget med over 165.000 siden april 2013 til over 2,7 millioner personer. Dette er mindre end 15.000 personer fra rekorden i 2008. I vores seneste forudsigelse forventer vi at opnå en ny beskæftigelsesrekord i foråret 2018. Ved udgangen af 2019 forventer vi, at der vil være ca. 75.000 flere ansatte i forhold til i dag. Arbejdsløshedsniveauet falder fortsat. De seneste tal fra Danmarks Statistik viser et fald på 700 fuldtidsansatte, hvilket bibeholder arbejdsløsheden på 4,3 % – et niveau der anses for at være på eller under NAIRU, den ikke-accelererende inflationstakt for ledigheden.

Stramningen af arbejdsmarkedet anses bredt som den største indenlandske trussel mod dansk økonomi, især inden for byggesektoren, hvor 31 % af virksomhederne har produktionsbegrænsninger pga. mangel på arbejdskraft.

*Tallet angiver den forventede vækst i 10-års perioden fra 1. januar 2018 til 1. januar 2028. Kilde: Danmarks Statistik

Læs den nyeste kvartalsanalyse, Colliers PULS.